一二期小区消防设备基本瘫痪，地下车库常年积水，地上车辆乱停堵住人行道路，外来人员和车辆随意进出，每个月约2元/平方米的物业费，几乎就只做了打扫卫生和守门两件事。在2021年1月之前，苏州白塘景苑小区业主认为自家的物业服务十分糟心。

今年年初，一段“苏州一小区炒掉万科物业，换成日本物业”的视频在网上引发热议，该小区正是白塘景苑小区。

视频显示，1月14日，白塘景苑小区为新物业进驻准备了隆重的欢迎仪式，现场业主放礼花迎接日本物业进驻、掌声不断。视频还称，该小区引入日本物业正是看中其专业性以及服务态度。

“我们确实是在1月份换了新的物业公司，也就是大和宝业物业，但是之前的物业公司也是日本企业，并不是网传的万科物业。”6月5日，白塘景苑的一位居民向时代周报记者解释道。“当然，业主们确实觉得之前的物业公司不好，否则也不会要求换了。”



（白塘景苑小区外观 时代周报记者摄）

大和物业进驻小区半年后，部分业主向时代周报记者透露，小区管理正在好转。

6月5日，另一位白塘景苑小区业主向时代周报记者表示，在大和物业接手小区之前，一期二期的地下车库有大约四、五十辆原物业的VIP业主，到处乱停，但是新物业来了之后全部清理出小区，其中有一辆白色奥迪车，因不服管理停到小区草坪上以示反对，并用切割机前后切断了4个锁车器，在这样的情况下，物业最后依然将不符合规定的车清理出小区。

时代周报记者走访时观察，白塘景苑小区主干道上，丰富的绿植矗立在两侧，看得出精心修剪的痕迹。傍晚，三五成群的老人或结伴在林荫下的长椅上纳凉聊天，或推着婴儿车散步“遛娃”。看上去，小区井然有序，很难与原本脏乱不堪的样子联系起来。

工作人员基本是中国人

据时代周报记者了解，白塘景苑小区一共四期，目前均由大和宝业物业提供物业服务，公司虽为日方控股的合资企业，除一位日本物业专家外，小区内的物业工作人员均为中国人。

6月6日，白塘景苑物业负责人孙业（化名）向时代周报表示，大和宝业物业入驻小区后，已逐步帮助小区改善不少设备设施。

“最初进驻的时候，小区内部年久失修，各种设备基本上都损坏得比较严重，比如消防、电梯之类的，消防系统甚至可以说是一个基本瘫痪的状态。”孙业表示。

“前期工作是在一些业主看不到的地方，比如对地库、地泵等设备的维修。在业主看到的地方，比如说我们更换了亲水平台的防腐木，在电梯里加装了防电动车上楼的设备，之后还会加装防高空抛物的摄像头之类的设备，此前在投标时公司说会在三年内累计对小区投入997万元，希望能够逐步兑现投标时的承诺。”孙业列举道。



（白塘景苑物业服务中心 时代周报记者摄）

时代周报记者还注意到，在大和物业客户服务中心墙上，详细列出了大和物业服务费收费标准、居家常规维修服务价目表等信息。据孙业介绍，日常维修的部分，物业不会再额外收费，价目表只是用于展示参考市场平均价格。

当被问及日本物业公司与国内物业企业有何区别时，孙业表示，基本的物业服务和国内规模比较大的物业公司一致。目前，公司安排了一位物业方面的日本专家常驻在白塘景苑小区内，该项目的总负责人也有在日本大和集团留学学习的经历。“这两位负责人比较务实，事必躬亲。”孙业补充道。

万亿级别物业赛道

“物业管理服务本身有其复杂性，在实际操作的过程中难以事事周全、面面俱到。碰到业主数量比较大的小区，动辄几百户，甚至上千户，要完美处理日常大小事宜确实很难。”6月6日，从事物业行业10年多的业内人士许路（化名）向时代周报记者表示，“此外，由于物业费限价多年，各家企业所提供的服务标准也不统一，一旦出现部分业务提价的情况，很容易造成业主的误解，从而导致矛盾。”

针对白塘景苑小区物业更换一事，许路认为，在业主眼中，最关心的是物业是否能帮助解决诉求，是否能够对损坏的设施做到及时整改和修缮，至于是物业公司是国内的还是日本的，并不重要。

事实上，物业企业正在快速发展赛道上。

2018 年以来，房企分拆物业赴港股上市成为热潮，这一现象在 2020 年演绎到了极致。2020 年全年，共计18家物业公司赴港上市，其中包括恒大物业、华润万象生活、金科服务、世茂服务等，上市数量是2018年的3倍。

2021年初至今，共有20家物管公司向港交所递交上市申请，据时代周报记者统计，目前正在处于上市聆讯的公司有中南服务、融信服务、富力物业服务、世纪金源服务、明宇商服、海悦生活、新力服务、康桥悦生活等17家企业。

行业规模和“玩家”规模同步在攀升，但业内部分物业公司的管理质量良莠不齐，物业与业主之间矛盾时有发生。比如，2020年因车位租赁费价格调整而出现“锦旗门”事件等。

“为了上市盲目扩大规模，而不考虑能够输出的服务质量是现在很多大企业出现的问题。”6月5日，一位TOP10房企物业板块负责人向时代周报记者表示。“近期，物业领域的收并购频频发生，本质上还是源于对规模和在管面积扩张的需求。”

5月21日，中指院的一份报告指出，当下资本方衡量物业服务企业的价值一般会从盈利质量、可持续成长性、估值的合理性等几个维度进行综合分析。基础物业服务是根基，物业服务企业首先需要做大做强住宅物业的基础，其次才是大力拓展高毛利的非住宅物业，夯实业务根基，开展内生型的社区增值服务。同时，物业服务企业的需要关注社会责任、环境保护等“软实力”的发展情况，最大化实现物业公司价值。