完全就是华美的袍里面爬满了虱子

克洋在武康路一栋洋房里长大，直到5年前下水管再一次被冻裂，他带着妻子孩子搬进了新小区。

据说这个房子最好的时候是在文革前，那时候克洋还没有出生。

上世纪20年代，这栋三层洋房建成，据说最初属于一位国民党高级将领。洋房一楼是个大舞池，ball room，木地板配大落地镜子，当初还有一扇直通二层的落地玻璃，主人可以从上面俯瞰跳舞的宾客。

克洋说，“我想象和《了不起的盖茨比》里拍的差不多”。

不少洋房楼梯装饰精美考究 周平浪

如今，螺旋楼梯还有一点洋房味道，当初的舞池成了堆杂物的地方 白石

丁香花园一隅 杨焕敏/视觉中国

洋房当初的花园也极尽华丽，草木有驻家花匠打理，园内有太湖石（据说后来太湖石被搬进了中山公园）。当初洋房还附带独立车库，现在经过重新分配，墙上开窗变成了其他人家的住房。

就连窗户上的玻璃也是20年代从德国空运来的防弹玻璃，工艺精美。几年前，家人想在主屋装空调，却发现玻璃怎么也打不穿，只好把右上角整块敲掉。为了装空调还拆掉了原来的金丝铜扣纱窗，克洋爷爷知道后还发了脾气。

做工考究的玻璃被砸开一个洞，用泡棉塞上了 周平浪 白石

洋房大多数在上海的“上只角”，地段优渥，时常有一些chill moment扑面而来。

克洋的妻子秀明最喜欢的是周末做菜的时候，在厨房里能听到旁边的Jazz school的学生在练习，切菜的笃笃声和小号声、钢琴声汇合在一起，“还蛮美妙的”。

武康路，洋房前有两排梧桐 徐赛虎/视觉中国

郭西野喜欢洋房，大学毕业后，他在合肥路租了整栋洋房里的一小间，小窗外面是老瓦片，屋檐连着屋檐。有一年冬天，郭西野突发奇想从窗户爬了出去，坐在屋檐上视野特别开阔，脚下是来往的人，眼前是复兴SOHO的高楼，冬天的风吹得人清醒，“色色一一（上海话舒服的意思）”。

高楼之间的老房子 周平浪

尽管洋房外表光鲜，但抛开那些传奇故事，真正的麻烦只有住在里面的人才知道。

洋房的结构复杂，在设计之初，一栋楼里只住一家人，功能分区还算清爽，但是今天的洋房大多被分割成多户，法式半圆露台上往往支出一根晾背心内裤的杆子。

郭西野的洋房里，一个街坊硬是在走廊里搭出来一个灶台，居委会上门强拆，街坊却在拉扯中突发心脏病，灶台也就没人敢再动。

灶台至今还屹立在走廊里 白石

2016年，张藻藻想在衡复历史文化风貌区租下一间洋房做朋友聚会的茶室，中介为她介绍了一个泰安路“7平方”。“7平方”外表是本格法式小洋房，够漂亮，但张藻藻进门之前发现楼下有九个电表，代表这栋楼里塞进了九户人家。“7平方”原来就是洋房的楼梯间拐角处，整个房间呈扇形，人在里面难以转圜。

“这样一个灶披间，月租8000元，”张藻藻说，“那可是2016年，8000元我住大平层不香吗？”

克洋家也是被分割过的洋房。原本设计的厨房在底楼，但是克洋家住三楼，只好就近把一间小保姆房改造成厨房，中间有高低楼梯小十阶，做好饭就得端着热汤上上下下。

木质楼梯窄、高，用了100年后边缘都已经圆掉了，滑溜溜的。秀明在下楼梯时摔过一跤，韧带撕裂，卧床了大概三个月。

楼梯尽头的保姆房被改成了厨房 白石

虫害是洋房里又一个大问题。上海天气潮湿，洋房内的木质结构往往从内部开始烂掉，老木头夹层里面经常藏着一窝耗子，只闻其声不见其鼠。

秀明刚嫁过来时，夜里听见有动静，她紧张地问克洋是什么东西在动，克洋见怪不怪，老鼠罢了。

郭西野的小洋房旁边是菜市场，家里还多了一些菜场偷渡来的老鼠。他用捕鼠笼抓住了一只，但不知道该怎么处理，“总不能放生吧”。无奈之下，只好在笼子里养了好几天。

当宠物一样养起来的“偷渡老鼠” 郭西野

夏天来临之前，有几天洋房里会遭到白蚁袭击。武康路上种满法国梧桐，是白蚁孳生的沃土，洋房楼层又低，白蚁铺天盖地，秀明今天回忆起来还有点头皮发麻，“反正那段时间就不能开灯，你只要一开灯，成群进来”。

“你知道吗，住在洋房里完全就是张爱玲的那句话，华美的袍子里面爬满了虱子。”秀明说。

武夷路一洋房现状，木地板上长出小草 周平浪

你的洋房不是你的洋房

“那你们这些洋房业主，搬走后会怀念吗？”我问。

“不是业主，是住户，”克洋打断我，“要交房租的。”

这是洋房的另一个老大难。上海的洋房大部分为国家所有，住户没有产权，只有使用权，每月需要交一定金额的租金（从几十到几百不等），此外不得私自改动建筑外立面、内部空间及其装饰。洋房内部朽烂，还得捧着，端着，不能轻举妄动，只能修补。

由邬达克设计的上海巨鹿路675号爱神花园，是许多醉心文学的人心目中的圣殿 视觉中国

2015年，邬达克设计的30年代老洋房巨鹿路888号，以八千多万的价格成交，打破每平米单价记录成为沪上楼王。一年后，房主发现建筑老化墙体倾斜，在施工队的建议下翻修房子，被罚款3050万元。

“修比造难啊，把它拆掉然后重新造一个，这是成本最低的，否则的话你就永远是在雕琢它，这里修补一下，那里修补一下，永远没有尽头。”克洋说。

张藻藻的朋友在余庆路叶圣陶故居对面租下一间老洋房，想翻新一下住得舒服点。半年过去，朋友还没翻好，“他那个房子有发霉问题，家里铺了一整层的防腐布，还要做除湿系统”。





武夷路老洋房，售价2.2亿，想要翻新并不容易 周平浪

郭西野则试着和洋房里老化的硬装共存。在一次买了下水道疏通剂之后，淘宝推荐了速溶纸给他，从此他只用这种纸，“是比一般的餐巾纸差一点，但洗手间再也没堵过”。

就连洋房院子里的树都是不能动的。凡是上了年头的树，都在绿化局有备案，修剪树枝，防治病虫害，都要电联绿化局上门。

克洋的院子里就有这样一棵上了年纪的矜贵枣树。克洋妈妈怀他的时候，邻居跟她说，你要多运动，去枣树下捡捡枣子，于是克洋妈妈经常捡枣子。后来克洋长大一点，到了秋天的娱乐活动，还是捡枣子。



洋房院子里的树 周平浪

但现在洋房里没有人住，枣树又不好修、不能砍，枣子和叶子都掉在房顶，沤在下水道口，常常堵了水管。

今年夏天台风烟花登陆，上海狂风暴雨，地铁停运，电视上广播里台风警报大作。这时候克洋接到了武康路洋房楼下邻居的电话，说水从三楼渗下来，把天花板泡烂了，屋顶的石膏毕毕剥剥往下掉（“到了家里才发现我们自己的木地板也已经被泡得撅起来了”）。没办法，克洋和秀明只好在空荡荡的上海城开车去武康路，顶着台风爬上天台通下水道。

“唯一的好处可能就是洋房的‘光环’，大家会觉得你住的这个地方真好啊，”克洋说，“那欢迎你来住。”

武夷路一洋房入户门 周平浪

顶级洋房走钢丝

被分割的小洋房是一回事，顶级洋房的交易又是另一个世界。

人们经常会忘记，被游客团团包围的武康大楼，里面也是住了人的。其中颇有些户型宽敞、家居现代、主人潇洒有品位的“遗珠”，它们已经脱离了关门一地鸡毛的破洋房完成飞升。

武康大楼内在售的房子内部，标价3050万 王靖

比包括武康大楼内的单间更贵的是独栋洋房。完整保留下来的、可供私人使用的洋房并不多。有人耐心与洋房里的众多住户拉扯，花五年六年，出大价钱把居住权一间一间收回来。也有人直接找到洋房主理人买下整栋——这样的房子往往开价1亿起步，仅付给中介的佣金就高达两三百万，更重要的是数量稀少，可遇不可求的。

苏明是一位顶级洋房中介，半只脚在富豪的世界里打转。他的委托人中有身在台湾、走前留下一把钥匙的老人，也有后裔散落在世界各地、卖掉洋房变现的商人。他现在正经手的一栋位于延庆路的地中海式洋房，是少有的未经改造的整栋，在寸土寸金的衡复历史文化风貌区上独占500平米的私人花园。





延庆路老洋房，保留了100年前的壁炉和烟囱，入户大露台可以180度环顾花园，售价2.4亿 周平浪

洋房在设计之初，甚至有两套动线设计：一套是主人的，一套是仆人的。主人从直面花园的环形楼梯入二层，一层则隔出了中西厨师房、园丁房、保姆房、司机房、管家房，这些房间和主人活动的区域间有陡峭的木质楼梯相通，保证在有需要时仆人能从看不见的地方迅速出现在主人眼前。

位于一层的仆人房 周平浪

看独栋洋房的门槛很高，业主一般会要求客户出具一亿以上的资产证明，但财力只是苏明挑选客人的门槛之一。“做这行久了，就会知道看穿着打扮没用——有钱人穿什么的都有，何况有些人会派律师来看房。”苏明说，“资产证明也不是一个人的全部，这么大宗的交易上，人品比什么都重要。如果第一次见面就迟到，还不做出解释，这个客户大概率不宜深交。”也有客户对房子要求过多，“大门不能在东，厨房不能在西”，“这样的客户，只能放弃了”。

苏明的考虑不无道理。此前有客户为了省几百万的佣金，在网上直接找到房主信息进行交易，在最后的成交阶段跳过中介。苏明说，“这个圈子就这么点人，想找到房主并不难，客户的不守信可能让中介半年甚至一年的劳动付之东流。”也曾有房东出售的是不良资产，在客户付了5000万的定金之后跑路，而房子则被法院征收。

延庆路老洋房，看房的人 周平浪

比起买房，上亿元的洋房交易更像是一种商业行为，流程不比收购公司简单。买卖双方背后一般都有一个律师团队，处理相关合同，并且相互做竞业调查。洋房的交易就像走钢丝，环环相扣，彼此试探，“顶级洋房的交易周期非常长，在完成过户前，最起码要走六个月的流程。”其中出了任何岔子，中介都会拿不到佣金。

事实上，洋房交易也确实经常以公司的名义进行。房产购置需要缴纳20%的个人所得税，以武夷路的一栋洋房为例，2.4亿的挂牌价，仅个人所得税就要交4000万——一栋洋房产生的税就可以在北京四环买下6套单间。因此，市面上的洋房大多是公司产权，“相当于买家收购了一家公司，这家公司的资产就是这栋洋房。完成公司的法人变更，相当于这栋房子就归买家了。”

绿树掩映洋房群 苏明

像手串一样，有包浆

洋房还是洋房，洋房周边的环境却在迅速发生着变化。

今年十一，武康路及其周边小道已经可称真正的景区。从交通大学站下车往宋庆龄故居方向走，房子逐渐变矮，行人却陡然增多，此时颇为进退两难，顺着人潮走摩肩接踵像去朝圣，逆着走磕磕绊绊像摩西分开红海。

“朝圣”的尽头是武康大楼。缓慢前进的行人到此彻底停下不动，有装备齐全拗造型街拍的，也有在“Lille”排长队买一杯咖啡的，更多的人举起手机对准武康大楼。



武康路周边，现在也称衡复历史文化风貌区 白石 周平浪

克洋在武康路住了30年，前20年里，这里路窄、安静、人少，不是什么适合发展商业的好地方，甚至堪称徐汇区中心的一片商业荒漠。克洋小的时候，学校旁边有一家便利店，但也许是因为顾客太少，最后便利店关门了。

2009年6月，武康路 杨焕敏/视觉中国

2011年，一些不同寻常的苗头出现了。首先是克洋和秀明经常路过的湖南路上，一家情趣用品店突然变成了一家叫鲁马滋的精品手冲咖啡。刚开店的时候顾客寥寥，秀明回忆，日本店主经常会跟她聊聊爵士乐，拿一些新口味咖啡豆来一起尝尝。“我记得那时武康路是没有店的，兴国路店也很少，只有安福路有一些，马里昂吧什么的。”秀明说。

秀明怀孕的时候，两人开始在半夜听到周边“动次打次”的派对声，2013年，酒吧的数量骤增。短短不到50米的永康路东段，开了十四五家酒吧，人们唱歌跳舞彻夜狂欢，而一街之隔就是住着居民的老洋房。2013年初春的一个晚上，矛盾终于爆发，愤怒的居民开始朝楼下吵闹的人群泼水，成为当年的本地大新闻。







2021年，武康路周边 周平浪

克洋补充道：“但我觉得事情变坏都是从冰淇淋店开始的。”几年前，武康路上突然冒出一家糖果色的冰淇淋店，小窗口大排长队，所有人买到冰淇淋之后都先不吃，开始拍照，“后来人越来越多，越来越多，多到失控”。在这个街坊里，一瞬间派出所变成瓷器店，五金店变成买手店，邮局开始卖咖啡，菜市场变成brunch店。

克洋认定的初代网红，如今已经被新的网红取代，十一期间门可罗雀 白石

“你告诉我，我们去哪买菜？”

比较近的一个菜市场在乌中路，国庆这几天刚好奢侈品牌Prada在这里搞联名活动，买菜满20元可以得到一个Prada装菜兜。克洋在朋友圈里看到，有年轻人买了一把芹菜，转头顺手把菜丢掉，菜兜留下。克洋这时有点庆幸自己已经搬走了。

Prada装菜兜 陈玉宇/视觉中国

洋房外被丢弃的小狗 周平浪

而郭西野在去过很多朋友家的新小区、看过很多高层公寓之后发现，自己还是喜欢老洋房。“你要我具体去分析为什么，这个其实也蛮复杂的，就像人性一样，对吧？”郭西野说，“也许就像手串一样吧，老房子有那种包浆的感觉。”

他现在住在杂居洋房一个带露台的单间里，洋房里原来是水塔的地方住着一位在日料店打工的广西小哥，屋里小到只有一张床，郭西野有时候会从窗户翻出来到露台上抽烟，偶尔会遇到他也在抽烟。

郭西野在露台上种了北美冬青，冬天会结红果，还种了前房主留下的石榴，到了秋天硕果累累，他尝过一个，酸甜，涩，“也不是不能吃”。从另一位邻居种的丝瓜里，能看到“浦东三件套”——“开瓶器”环球金融中心，“注射器”金茂大厦，“打蛋器”上海中心大厦——和东方明珠。（来源：腾讯新闻）

从露台望出去 白石