中房报记者 曾冬梅丨广州报道
1月17日，国家统计局发布的房价数据显示，广州房价依然处于下行通道，2023年12月环比、同比分别下降1%、3%。
2023年，广州打响了一线城市放松住房限购的第一枪，并率先下调二套房首付比例至40%，还取消土地出让的价格限制，希望提升各方预期。但市场的反应平平，截至2023年12月，从环比来看，广州的新建商品住宅销售价格已连续下跌7个月，同比下跌的周期更长，达12个月。
“还是很难，没有什么起色，只有准现楼才卖的稍微好点。”谈及最近的销售状况，广州某房企营销人员如此表示。为打破市场僵局，有些房企采取了非常规的销售手段，如，增城区的一个在售项目近期推出了一批特价房，首付只需要12元。
房价跌了一整年
从国家统计局的数据来看，2022年12月，广州新建商品住宅销售价格以环比下跌0.4%、同比上涨0.4%收官。2023年1月则以环比0.2%、同比0.3%的跌幅开局，2月份，房价开始环比小幅上涨，涨势一直保持到了5月份，最高月涨幅为0.3%。6月份便掉头向下，且环比跌幅逐渐扩大，从0.1%扩大到了12月的1%。
同比的数据曲线更是一路下行，2023年，广州12个月的新建商品住宅销售价格同比都是下降的，最大的降幅也出现在12月，同比下降3%。
新房价格的下跌尚未对成交量发挥明显的刺激作用。根据中原地产研究发展部的统计，2023年广州一手和二手住宅累计成交约18.1万宗，同比上升16%，但跟2020年的23.2万套、2021年的22.7万套相比，仍有不小差距。2023年，广州的一手房成交了72246套，二手房约10.9万套。二手房的成交量同比大涨31.7%，原因是广州的刺激政策密集出台，加上开发商出险、供应减少，导致买家对新房的信心不足，倒逼客户转至二手市场。
一手房的成交量同比减少690套，降幅约在0.09%，对比2022年34%的同比跌幅，已有大幅改善。
2023年，广州房地产政策调控逐步放宽，上半年以带押过户、公积金、人才入户等政策温和刺激楼市，下半年政策力度加大，自“认房不认贷”后，相继在限贷、限购、二手房交易等方面解绑，盘活市场流动性。据克而瑞分析，广州的新房市场全年共出现两次脉冲行情。热度集中于2月至3月，受疫情抑制的购买力集中释放，这两个月该公司重点监控项目的周均来访约30769组，成交约1874组，4月开始来访成交明显回落，之后整体保持低位平稳态势，仅“五一”及国庆节等少数重大营销节点短期微涨。8月30日的认房不认贷及9月20日的优化限购两大利好出台后，市场再度复苏，但持续性不足，热度回升周期不足一个月。
在整体低迷的市场中，豪宅的表现颇为抢眼，2023年，广州总价在1000万元以上的豪宅成交达4835宗，同比增幅45%，仅琶洲上品一个项目就卖了170亿元。
新房首付只要12元
对开发商而言，去化依然是个头疼的问题。据克而瑞观察，2023年，广州新房的开盘、加推各项指标均降至近五年最低，全年推货量不足3万套，同比下降13%，当日认购量5215套，同比大降近四成，整体去化率仅18%，尤其是下半年客户消耗严重，大部分开盘销情不及预期。因为新货供应减少，相对2022年，广州的库存规模及去化周期小幅改善，截至2023年末，库存量约1232万平方米，去化周期接近20个月，仍处于高位区间。
合富研究院表示，当库存积压地区的库存水平降到合理水平，地方楼市将达到真正稳定。2024年，去库存依然是广州楼市的主基调，在合理假设（士地成交及新货供应规模对比前两年没有明显变化）前提下，预计2024年底，广州的新房库存将回到2021年1000万平方米左右的水平。
至于市场走势，业内均认为2024年广州楼市仍将处于修复阶段，很难再触及2020年至2021年的高热局面，市场供求将有小幅回升，价格平稳。
基于当前的市场状况，2024年，广州的房地产政策被认为依然有放松空间。中原地产研究发展部的相关人士表示，2023年属于调控大年，二手楼市虽表现为弱复苏态势，但居民预期仍未能明显改善，政策带动效果较为有限，后市仍需强有力政策灌溉，尤其对外围郊区还需“应松尽松”。例如，此前的“920新政”对南沙区属于利空，但南沙的发展离不开人口、产业引进，可考虑针对大湾区人士放开南沙的限购，为市场需求侧松绑。白云区的面积大，楼市产品层次丰富，去化周期长，外来人口最多，可考虑全面松绑楼市政策。该人士认为，刚需人群是楼市主力军，刚需流动了，楼市才能健康循环，针对刚需群体建议降低首付比例、贷款利率或者减免税收，同时，144平方米以上或者总价1000万元的产品也可考虑松绑限购政策。
库存去化周期超过20个月的外围区域，价格战已是常态，除了降价，开发商还要绞尽脑汁通过各种方式争夺客源。1月份，增城区的远洋天成项目推出了年终特惠活动，覆盖多套房源，单价1.65万元/平方米起，最吸引眼球的是“首付12元”的宣传口号。以69平方米、总价116万元的户型为例，开发商将备案价提高到165万元以上，按3成首付计算，买家便能从银行获得至少115万元的贷款，从而实现低首付。“最近是有这样的活动。”1月18日，远洋天成的销售人员表示，由于周边在售楼盘的定价比较高，均价在2.5万元/平方米以上，因此可以这么操作，“首付做低了，客户的前期资金压力会小很多。”
白云区某新盘于1月19日公布价格，最小户型88平方米，总价320万元起，单价低至3.64万元/平方米，远低于5万元/平方米的吹风价。参考2.6万元/平方米的地价，可以看出开发商跑量的意愿。“现在的客户都很冷静，今年要主打性价比，产品也要给力才行。”该项目开发商如此表示。
