《穷人越穷、富人越富，为什么？》系列之四

现在是否是买房的好时机？现在买房将来房价是大幅下跌呢？还是会小幅上涨呢？未来房价是否还有大幅上涨的可能？这些问题对于现在想买房的人、以及买房刚需们真是个难题啊。

2016年1-4月份，房价真是飞上天了。先是一线城市，然后很快刮到二线城市，尤其是南京、苏州、厦门、宁波等强二线城市，房地产土地价格已经高于购楼价，真是面粉比面包贵，尤其是4月份70个城市的房地产大部分都上涨，其中还包括一些三线城市。

那么，对于我们这些穷人、小P民们，现在是否还值得去买呢，尤其对那些刚需们。我们先给出结论，然后再全面系统分析一下。我们给出的结论如下：

（1）一线城市，强二线城市，依然值得购买，尤其对那些刚需们。

（2）弱二线城市、强三线城市，如果不是刚需，我们认为风险已经很大。

（3）弱三线城市、四线城市，即使刚需，也建议不买。

为什么我们小禾智库给得出如上三点结论呢？这还需要从多个方面来分析。

首先，我们需要看下GDP、M2、存款利率、CPI数据。M2是我们的广义货币，而GDP大家都应该知道。但是M2-GDP等于什么呢？大家可能比较糊涂。实际上，M2-GDP是实际货币贬值速度。如现在的M2是12%，而GDP是6.5%，因此M2-GDP=5.5%，那么我们存储在银行的货币贬值速度就是5.5%。

同样的，存款利率-CPI就是我们经常说的实际利率，假如现在一年期的存款利率是1.3%，而我们现在的CPI是2.5%左右，因此存款利率-CPI=-1.2%左右，也就是我们的存储实际利率是负利率，而且是负1.2%左右。

这2个数据说明，你的存款在银行实际上是负利率，而且货币贬值速度比负利率还可怕，每年的贬值速度在5.5-7%左右。假如我们按照6%计算，时间5年计算，5万元存放在银行，5年后其实际价值就是3.67万，货币贬值比例为27%左右。如果按照10年计算，货币实际价值将贬值将近50%。

因此我们可以很清楚地得出结论：货币不能存储到银行，因为按照目前的经济情况、货币增发情况，10年时间内货币实际价值贬值50%。

其次，我们再看一下资产价格的上涨速度。

什么是资产价格的上涨速度呢？非常简单，可以将（1-M2）的倒数作为资产价格的上涨数度；假如现在M2为17%（前几天基本是17%），那么（1-M2）的倒数就是1.20，就是说每年的资产价格上涨为20%左右。按照复数计算，5年时间内资产价格就是2.49倍。

好了，大家已经看到了，如果广义货币M2为17%左右，即每年货币增发速度为17%，那么5年时间内资产价格为2.49倍。大家可以按照这个公司计算一下，2016年的房价是2011年房价的2-2.5倍左右，我想大家这样就很清楚了。

假如，你现在想在北京买房，按照100平米计算，每平米为5万元，那么房产总价格为500万左右，按照20%首付计算，你应该首付100万。

对于富人而言，这是小CASE，绝对的。但是对于穷人、小P们，尤其是25-28岁左右的小P民这绝对是笔大数目，需要从家里父母、哥哥、姐姐、同学等人处多方筹集，才有可能付得起首付。那这种情况你是否购买呢？我们再计算一下：

1）2年后，这500万的房子，因为货币贬值，其每年增加20%，那么2年就增加220万，2年后其价格为720万。

2）你是否可以在2年内获得220万的资金增值呢？我想，这基本不可能。

因此，对于小P们、穷人们，必须咬牙也要买啊，没有办法。因为不是房价在涨，而是货币在贬值，因此资产价格就快速上涨。但是你的工资、财富增长速度绝对比不上货币贬值速度，也就是说比不上资产价格增长速度。（我估计写到这，肯定一大批人会骂死小编，但小编也很委屈啊，只是在告诉大家一个非常明显、但是大家都不愿意承认的事实）。

至此，我们通过经济公式得到了第一个结论，虽然可能不太准确，但是就是这么个情况。那么，为什么弱二线、强三线就风险比较高呢？为什么弱三线、四线城市就不能买呢？不是同样的货币贬值、资产价格上涨吗？

是的，在货币贬值情况下、资产价格理论上是同比增长的；但是存在特殊情况：当资产海量存在也就是出现严重库存，而没有人买的时候，我们称为有价无市，即资产是不值钱的。因此这些地方即使货币在同样贬值，但是资产价格却在下跌，因为没有需求。

那么哪些地方会有需求，而哪些地方房地产会出现巨额过剩呢？我们需要可以通过三个指标衡量：1）人员的流入和流出量；2）资源的流入和流出量；3）资金的流入和流出量。如果在一个地方，不仅人员在流出，而且资源在流出、资金也在流出，如五线的县城，其房地产必然出现巨额过剩问题；而北京、上海、深圳，尤其深圳，其人员在大幅增长，而资金也在大幅流入，因此其必然大幅上涨。

说到这，我们来回答我们提出的问题：现在买房，将来房价是否会大幅缩水呢？我们的答案是：如果中国依然按照目前的M2速度增量发行货币、我们的经济依然按照6-7%的比例增长，那么一线、强二线城市的房地产依然可以购买，未来依然存在很大的上涨空间。无论你是小P民，还是富人，还是中产。但是，对于三、四城市我们认为风险很大，建议不要购买。

好了，有人肯定会问，万一中国或者全球发生严重的经济危机呢？中国的房地产价格全部被CUT 1/2呢？那么还是否购买？

我们的答案是：依然值得购买。这么说肯定一堆砖头扔过来。但是，大家可以看看日本、香港的情况。如果以5年期计算，那么购买的房地产在经济危机情况下一定是亏的，但是以10年期看，因为全球包括中国依然会超量发行货币，纸币的价值一定会下跌的，因此房价在10年虽然前期跌下去，但是后期依然会涨过原来的总价值。当然，如果发生全球战争那是另外一个情况，还有如果中国RMB汇率如阿根廷那样，我们也无话可说，只能认了。

写到最后，我们的结论就是：因为纸币没有太多的约束性，而目前全球只能通过超量发行货币挽救经济，因此作为人员、资金和资源流入的城市，其依然值得投资，而且依然会较大幅度上涨。