又一座城市加入了二手房指导价“大家庭”。

8月2日凌晨，东莞市住建局发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。其中，第五条提出加快建立二手住房成交指导价发布机制，加大对虚高挂牌价乱象的整治力度。

此前7月26日，来自长三角的无锡，刚宣布将发布二手房指导价。而在7月初，同属长三角的上海也推出了二手房指导价。截至目前，已有深圳、无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等7个城市相继出台了二手住房成交参考价格政策。

有分析称，二手房指导价只是眼下上述城市控制房价的权宜之计，但有房产专家认为，二手房指导价其实预示着中国城市发展内在逻辑的新变革。

权宜之计VS新趋势

今年2月8日，深圳市住建局率先出台了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》新规，公布了全市3595 个小区的参考价格。正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。

时至今日，深圳出台二手房指导价已近半年时间，其效果显而易见。

据统计，2021年5月深圳市二手住宅总体共成交2646套，环比下降39.5%，同比下降66.7%；二手住宅成交面积为23.3万平方米，环比下降39.1%，同比下降64.1%。

另一个典型案例是西安。

西安3月22日提出将建立二手房成交参考价格机制；5月14日下架所有平台上单价超过3.93万元的房源；5月28日公布201个小区二手房成交参考价格。

根据最新的检测数据显示，新政落地两周后，西安二手房市场均价为17252元/平方米，环比下跌2.2%，跌幅居全国第一。

西安16个城区中，首批重点调控的雁塔、高新、灞、曲江市场均价下跌幅度均超2.17%，高新区跌幅居首，下跌3.67%。

事实上，不少出台二手房指导价的城市，都曾被地产乱象困扰。

以深圳为例，国家统计局数据显示，与2019年12月相比，2020年12月深圳二手房价同比上涨14.1%，涨幅位居全国首位。这背后，深圳热点小区抱团涨价问题突出。

据媒体报道，深圳恒裕滨城2期的业主群就曾抱团涨价。在业主群内，“群里D户型业主听指挥，统一挂牌价到2600万，低于这个数不卖”、“下周2700万”等集体涨价行为屡见不鲜。

而深圳凤凰里小区的业主们更是出具《告全体业主书》，要求放盘价为5.6万-6.5万，建议急卖业主以5.5万为最低价，号召小区业主集体涨价，上不封顶，以此抬高小区整体价格。

毫无疑问，二手房指导价对于抱团涨价具有一定威慑力。但是效果会长久吗？

中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示，二手房指导价普遍的做法，就是某个区域高于某个价格的房产不能在线挂售，这一定程度上降低了区域房产的价格，但是这种形式的降低往往是短期的。

他说，房地产价格的形成主要还是根据供需双方来确定的，二手房指导价能够促进当前二手房报价的竞争，但是不能从根本上解决房产供需问题，反而一定程度上催生了暗盘交易。二手房价格或者房地产价格，最终还是要从供需角度入手，解决问题。

不过，广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉将二手房指导价归纳为房地产市场精细化管理的一部分。他认为，房产的精细化管理模式正逐渐形成，是一种具有变革意义的新趋势。

李宇嘉表示，二手房市场此前一直没有得到调控，关键原因在于调控缺乏抓手，政府实际不掌握二手房的成交价格。相反，政府对新房的管理比较完善，有预售，有价格审批。

他认为，在房产市场以二手房交易为主导的城市，出台二手房指导价政策的必要性非常突出。因为如果没有二手房指导价，这个城市一手房的限价就是失效的，会造成一二手房价倒挂。

此前，房地产热点城市杭州，“万人摇”现象屡见不鲜。

2021年2月杭州多个新房楼盘再现世纪大摇号，其中12个项目的中签率在20%以下，建发金辉紫璋台1224套房源吸引了10795户家庭登记；滨江君品名邸416套房源吸引了9747户家庭登记；房产总价起始门槛为248万的江河汇，更是吸引了7635户家庭登记，中签率仅5.65%。

而缺乏限售政策的杭州，新房一旦进入二手房市场，价格立即恢复市场平均水平。

不过，也专家提醒，二手房指导价最关键的环节在于银行端。

具体而言，二手房参考价对楼市的影响更大的杀伤力在于官方参考价和银行贷款挂钩。比如原来一套房子的市场挂牌价500万，假如官方参考价只有400万，那么银行发放贷款将以400万元为基础，买家能够从银行获得的贷款将大幅减少，直接打击购房者的购买力。部分借助房贷杠杆维持的高价房，未来生存空间将越来越小。

地产进入存量时代？

事实上，在同一时期，不同城市间房地产市场的发展阶段与运行逻辑也完全不同。

李宇嘉告诉中国新闻周刊，目前，一线城市与热点二线城市，地产市场已处于二手房市场；而非热点二线城市和三四线城市，地产市场还处于一手房市场。

二手房指导价会向越来越多的城市扩展吗？

易居研究院首席研究员严跃进对中国新闻周刊表示，短时间内，以新房为主导的城市，二手房交易不活跃，推出二手房指导价的动力不足，出台相关政策的可能性不大。

那么，未来整体趋势又会是如何呢？

有声音认为，地方政府出台二手房指导价，主要是为了促进一手房市场，因为一些地方政府过度依赖土地财政，受益于一手房市场。地方政府既无法从二手房市场中获利，又无法将城市发展的红利转化为一般公共支出继续建设城市，还要忍受高房价对消费的挤出效应。

但不少房产专家指出，上述观点存在重大误解。

“多年以来，国内很多城市依靠盖新房扩张城市的边界，这个过程已经趋于结束。很多城市在国土空间规划实施以后，建设用地的规模将得到控制。在这种情况下，城市发展想靠新增低成本供地去卖房，是不可持续的。所以即便是三四线城市，未来房地产市场也将逐步走入存量为主的市场。”李宇嘉表示。

早在2018年，时任中国城市规划设计研究院院长杨保军就表示，城市的迅猛扩张是一个“非常态”，我国城市大规模扩张的“高潮”已经过去，未来城市的更新将是“常态”。

清华大学建筑学院研究员龙瀛的研究也显示，早在10年前，在2000年到2010年间，中国有180个城市的人口在流失，同期出现人口流失的乡镇和街道办事处则超过一万个。

城市扩张的底层逻辑，除了经济发展之外最重要的是人口增加。地产行业分析不同城市市场长期发展的最重要指标也是人口。

而全国的出生人口，更是为“城市扩张”拉响了警报。

国家统计局的数据显示，中国2016年出生人口为1786万人，2017年为1723万人，2018年为1523万人，2019年为1465万人，下降趋势明显。而据公安部统计，截至2020年年底，登记的新生儿数量仅为1003.5万，同比下降14.9%。

不仅出生人口持续下滑，国内初婚率也持续下降。数据显示，2005年-2013年全国初婚人数处于持续增长趋势，2013年达到峰值1192.98万对，2014年开始下降，到2019年全国初婚人数为669.36万对，比2013年下降了493.62万对，下降幅度高达41.38%。

上海交通大学教授陆铭在接受中国新闻周刊采访时表示，人口不增长甚至负增长的地方不应该盲目扩张。

李宇嘉也认为，未来中国地产市场将逐步进入存量时代。而旧城改造又是存量时代重要议题。

他说，“旧城改造包括两部分，一部分是拆除重建，一部分是综合整治，比如老旧小区改造，提升住房功能，改善住房品质。这个时候城市地产市场更多转向二手房交易。当房价平稳的时候，二手房交易会逐渐的常规化，所以未来，不论任何城市，二手房都是地产市场管理的最重要的主题之一。”

李宇嘉预测，“从这个层面分析，未来会有越来越多的城市会实行二手房指导价。”