对于上海这次的雷霆之举，英国《金融时报》给出了一个评价——“史上最严厉调控”。在《金融时报》专栏作家徐瑾看来，这次的调控措施精细到近乎“僵化”，背后却是中国当下的“资产荒”。这一大背景之下，一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。

以下是《金融时报》全文：

如同核弹爆发前的沉寂期过去，上海酝酿已久的调控新政雷霆出台，成为一线城市中第一家，此前社交媒体的传言成真。

上海最近出的购房政策被称为“史上最严厉调控”，在限制非本市户籍购房条款方面，甚至高于北京。如何评价这一政策，或许历史数据能够给出更好答案。

首先，从过去历史来看，调控政策往往从打压需求端开始，却时常埋下下一次暴涨的源头，最终结果反而是营造出某种“饥饿营销”效果。根据中国国家统计局发布的2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有37个，上涨的城市有32个，持平的城市有1个。2月份，同比价格变动中，最高涨幅为57.8%，最低为下降3.9%。

由此可见，中国楼市再度陷入冰火两重天境地，一边是全国高库存难去，一边是一线城市房价暴涨。以上海为例，新建住宅价格比上个月上涨2.4%，同比去年上涨20.6%，二手房环比涨幅达到5.3%，同比上涨20.3%。

从上海上一次出台限制政策到现在，在各种限制之下，除了多了一些离婚结婚的戏码，对于限制房价上涨并没有起到太多实质作用。

其次，上海政策只是开始，别的城市很可能跟随，这使得中国楼市在政府调控的中越陷越深。政府出手管理房地产，其实各国都有先例，但是如果政府仅仅在限制买卖、加强税收等角度去考虑，那么最终效果并不理想。更理想的方式应该是及早收手，而不是进退失据，最终造成监管与市场的双重失败。

换言之，这次政策是此前上海调控的加强版，只是条款可能更加“僵化”。以所谓“普通住宅”为例，条文规定，基于成交价格，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。如此具体到楼层、面积以及价格的规定，背后可能是计划的僵化和管理的过于自信。

调控好不好，关键看疗效。上海新政出台之前，因为新政执行时间的认定以网签时间为准，所以消息发布之前的网签系统分外热门，网上合同备案系统签约时间今晚延长至24时，昨天上海市一手房签约套数达到1706套，远远高出去年同期。

值得注意的是，人口流入将是未来决定房价的关键，投资房地产，本质是也是投资自己的人力资本。在房价火爆时刻，上海首次出现外来常住人口的负增长，这是十五年来首次。根据上海市统计局公布数据，上海户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%，比2014年上海外来常住人口减少近15万。

减少15万人比例不高，但很可能是个危险趋势的开始。目前来看，至2015年年末，上海市常住人口总数为2415.27万，然而其“十三五”规划纲要目标是到2020年，上海常住人口在2500万人以内。

话说回来，为什么大家还在继续选择买入一线房地产，即使加大杠杆也在所不惜？其本质还是中国当下的“资产荒”。符合投资者人预期回报的资产标的不断变少，曾经A股都跻身备选，而在去年各类风险坍塌、投资人血本无归教训之下，投资者日益痛苦地感受到“资产荒”的存在。

这一大背景之下，一线城市房地产或许是资产泡沫的最后一轮涌动。对比三四线城市的过剩，一线城市的房地产是中国资产的最高配置，房地产是过去多年中国最好的投资品，无脑买房而不是找点创业或者超低买股，是很大一批人生赢家故事的开始。一线城市近期房地产火爆程度，本质上正是“资产荒”之下的羊群效应与无奈选择。

聪明钱都去哪里了呢？在BCG百万美元资产家庭调查中，中国富裕家庭排名第二，为400万户。与此同时， 中国富人近年海外投资的意愿正在增加，FT《中国投资参考》2015年调查揭示，6成以上中国富人计划在未来两年增持海外资产。诺亚财富《2016高端财富白皮书》调查中，近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例，而且将投资性房产作为主要配置资产的高净值人士占比降至46%，低于以往。

中国的“资产荒”本质是投资人期待预期过高，这是过去经济繁荣培育的惯性思维框架的结果。随着经济减速以及实体资产回报率降低，中国金融类资产回报率最终将与之统一步调。

或许，资产荒的最终解决，不是来自于资产回报率的大幅改善，而是投资人预期的调整。以此观之，一线城市房地产最后一把火能够烧多久，很大程度上决定了中国资产的峰值何时到来。