买房前所需要准备的事宜（贷款部分）

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美国房地产网站Zillow最新分析发现，
( u9 Y# d( }7 ]5 o0 R全美90 个城市租金中位数占到了收入的
30%以上。
据报道，Zillow利用1985至2000年的数
' j  V' [- L& R' b  v9 g, A# S1 s, w据对租金的历史平均水平进行计算后发现，
1 V5 n& G  l% r& _9 g; O# l在不包含水电费的情况下，芝加哥的租金已
3 t2 X+ Y' [9 Z/ Q8 s5 H占到了收入的31%，而历史上的这一数据为
( N9 Q- Q0 |2 a! J" P" z) I) J! v21%。而新奥尔良的房租已增长了一倍以上，
- ]# Z, M$ M% ?5 I0 w) m+ _从历史上的14%上升到35%。
/ F5 ?  I' }! l3 i: m+ Q) G8 d哈佛大学的相关研究也显示，在全国范
* C/ }! g7 O. y+ o& I; Q围内，半数的租房者花在住房上的费用超过
收入的30%，而在2000 年，这类人数仅为
: p8 @4 i- l2 o0 C38%。其中，租金最贵的城市是迈阿密，这里
" ^8 E, G; t/ ]的租金平均消耗掉43%的家庭收入。
专业人士预测，目前公寓的空置率已相
当低，在此情况下，租金的上涨趋势仍将持续，
今年预计增长4%，高于去年同期的2.8%。
Zillow首席经济学家亨弗里斯（Stan
0 K7 W2 n; V6 e) l$ bHumphries）表示，造成这一因素的部分
, H( h0 d1 S& R  `$ j; l6 a8 M原因是租房的需求增加。数据表明，2007年
" A7 B# }$ t  g7 M. ?% c1 Z/ J至2013年全美租房者增加了620万，而房屋
拥有者仅增加20.8万。
: t) d0 J$ `+ H5 d对于许多中等和低收入人群，高额的租
金压抑了他们对其他商品和服务的需要，阻
碍经济的复苏。全国低收入住房联盟的一份
报告显示，低收入家庭花掉一半多的收入用
$ f) d1 E6 D' |* ?0 [. D: c* M于住房，食物、衣物及医疗照顾的消费分别
减少了1/3、50%和80%。

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" n  n5 E: H$ \在美国房地产泡沫破灭过去五年后，美国人似乎正在找回对房地产的兴趣。据最近的一项盖洛普民意调（Gallup poll），30%的美国人认为房地产是最好的长期投资，黄金和股票以24%并列第二。虽然目前美国人对房地产的热情与2002年购房高峰期相相差甚远，但美国从次贷危机的阴影中走出来的速度惊人。雅虎公司分析师菲尔·珀尔曼（Phil Pearlman）说道：“对于投资，一瞬间被点燃的热情让我们集失忆。”市场对房地产不断上涨的热情以及银行陆续降低抵押贷款标准让人们不由自主地联想到8年前的次贷危机。美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，因次级抵押贷款机构破产导致投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引发金融风暴。
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣、前几年利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。一些贷款机构向那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，提供次级抵押贷款用于购买住房，贷款利率也会相应地比一般抵押贷款高很多。但随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。次贷危机导致美国的住房销售量和售价明显下降，由于金融危机蔓延到实体经济导致企业盈利骤降、失业人数增加，住房贷款的坏账比例还在增加，商业地产也出现问题。只要房价一直下跌，与房地产相关的证券类资产就会不断贬值，这使金融机构的不良资产进一步增加，从而引发更为严重的信贷紧缩。
' ?# B* U4 S3 z7 T9 M, w# p在过去的几年中，美国政府一直采取积极措施逐渐走出金融危机的阴影，量化宽松政策在拯救危机的过程中发挥了巨大的作用。经济已经反弹并在持续恢复中。从需求方面看，美国存在着“地产复苏—消费改善”的良性机制。经济恢复带来了就业整体的改善和居民收入的增加以及个人消费能力的提高。同时，家庭债务的清偿以及家庭信贷坏账率、拖欠率的下降，使得资产负债表得以修复，信贷投放意愿有所提高。这些都为地产复苏和稳定消费提供了条件。另一方面，2012年以来地产市场复苏，房屋价格企稳回升，进一步改善了金融部门和家庭资产负债表，夯实了消费增长的基础，增强了宏观需求能力。美国住房市场已经走出了深度滑坡状态，房价上涨速度超过人们的普遍预期。但房价快速上涨正在引发新的担忧情绪：这是否意味着下一场的泡
9 b3 \/ J5 i2 Z0 h. k沫？不过就目前而言，这种担忧还为时尚早。全美住房价格与收入之比仍旧远远低于长期平均值。“信贷虽然出现松动现象，但它是从紧的起点开始松动。”MBA的首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）说道。
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转自Newworldtimes。

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