本帖最后由 JAMC 于 2014-5-23 10:06 编辑 % T9 ]! b, }% b
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+ }# q8 q5 q3 y1 t9 ~9 G7 O5 M! O在美国房地产泡沫破灭过去五年后，美国人似乎正在找回对房地产的兴趣。据最近的一项盖洛普民意调（Gallup poll），30%的美国人认为房地产是最好的长期投资，黄金和股票以24%并列第二。虽然目前美国人对房地产的热情与2002年购房高峰期相相差甚远，但美国从次贷危机的阴影中走出来的速度惊人。雅虎公司分析师菲尔·珀尔曼（Phil Pearlman）说道：“对于投资，一瞬间被点燃的热情让我们集失忆。”市场对房地产不断上涨的热情以及银行陆续降低抵押贷款标准让人们不由自主地联想到8年前的次贷危机。美国次贷危机从2006年春季开始逐步显现，因次级抵押贷款机构破产导致投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引发金融风暴。5 [, @$ C4 b- P) {% s
在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣、前几年利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业。一些贷款机构向那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，提供次级抵押贷款用于购买住房，贷款利率也会相应地比一般抵押贷款高很多。但随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。次贷危机导致美国的住房销售量和售价明显下降，由于金融危机蔓延到实体经济导致企业盈利骤降、失业人数增加，住房贷款的坏账比例还在增加，商业地产也出现问题。只要房价一直下跌，与房地产相关的证券类资产就会不断贬值，这使金融机构的不良资产进一步增加，从而引发更为严重的信贷紧缩。
/ z( i* v) z( u. g7 t. A0 A在过去的几年中，美国政府一直采取积极措施逐渐走出金融危机的阴影，量化宽松政策在拯救危机的过程中发挥了巨大的作用。经济已经反弹并在持续恢复中。从需求方面看，美国存在着“地产复苏—消费改善”的良性机制。经济恢复带来了就业整体的改善和居民收入的增加以及个人消费能力的提高。同时，家庭债务的清偿以及家庭信贷坏账率、拖欠率的下降，使得资产负债表得以修复，信贷投放意愿有所提高。这些都为地产复苏和稳定消费提供了条件。另一方面，2012年以来地产市场复苏，房屋价格企稳回升，进一步改善了金融部门和家庭资产负债表，夯实了消费增长的基础，增强了宏观需求能力。美国住房市场已经走出了深度滑坡状态，房价上涨速度超过人们的普遍预期。但房价快速上涨正在引发新的担忧情绪：这是否意味着下一场的泡
' X+ j/ ]6 d6 N) P' z. o, \沫？不过就目前而言，这种担忧还为时尚早。全美住房价格与收入之比仍旧远远低于长期平均值。“信贷虽然出现松动现象，但它是从紧的起点开始松动。”MBA的首席经济学家迈克尔·弗拉坦托尼（Michael Fratantoni）说道。
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1 R( M8 w0 y3 X% f" P转自Newworldtimes。
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发表于 2014-4-23 09:33:44
