我在大华府地区买、卖、租房的经验教训

MiyaDan

2 o/ P* O( A9 g( x- }! k# N我原本在马里兰的Rockville有一套~1,200sft的三卧室的小townhouse，因为工作从Bethesda的调到了Frederick，上下班开车从原来的单程10分钟变成近一个小时。新工作开始后几个月觉得每天往返2小时太浪费时间，再加上有两个小孩渐渐长大，决定打算在 Frederick附近买或者租一套大点的学区房。 2021年房价疯涨，我觉得应该“买在无人问津时，卖在人声鼎沸日”，所以决定先把在Rockville的房子卖掉，在Frederick的Urbana（好学区）租一两年。

1. 买房
' `! z% Z5 g0 y  |. a% Z) D+ u2021年夏天，我开始找了几个房产经纪人，咨询卖房的流程，卖家的花费，还有给卖家agent和买家agent的佣金。在马里兰买卖经纪人双方的佣金是由卖家付的，绝大多数情况给买家经纪的佣金是售价的2.5%，给卖家（自己方）的代理的佣金可以谈得低些。 我也问过Redfin的agent，虽然卖房找Redfin只收取1%，但是必须12个月内要跟Redfin broker 买一套房。 要知道买房是可以找买家经纪要更多回扣的，所以我们还是选择了大华府DMV (DC, MD, VA) 地区的华人中介。 我们先电话咨询了几个房产经纪，选了卖家经纪费用较低的2个，然后把他们请到我的房子来看了看。 第一个经纪给房子估价50万，但是对屋主要做的没有太多建议。 第二个经纪给房子估价49万，给了我们很多具体的建议， 例如粉刷、换地毯、地板的费用。我家里两个小娃，把地毯和墙涂太脏了。 我们最终选择后者。考虑到市场很热，我们想先不装修以49万上市。经纪人经纪人同意我们先试试水，若不好卖再装修，并叮嘱我们一定要最晚在2022年初春卖出去，免得市场回调。 房子挂出去两周有来看的人很多，但是都提出房子状况不好，我们没收到offer。上市1个月后收到了几个让人极度不爽的低价offer,有的竟只给25万。 我们马上更换策略，找经纪人推荐了几个装修师傅，按经纪人的建议把墙壁刷白（天花板不脏，没刷），所有的门、衣柜，还有橱柜都刷白。经纪人建议我们降低成本，把厨房的旧台面用帖膜简单地包一层就看起来焕然一新，这个费用比换新台面费用低多了，我们觉得这项投入的回报是最高的。经纪人还建议我们把脏地毯换成地板，但是我们考虑换地板的费用是换地毯费用的2倍，差了$2k，所以选择了换地毯。 2022年2月重新上市后仅过了一个周末的open house， 我们就收到了multiple offers。 好开心！ 我们选了最高的 offer， 经纪人还帮我们跟买家商谈加入了"As Is"到合同中。 开始我们不知道有啥好处，直到后来我们房子的 HOA resale package 出来了好多 violations (例如，放垃圾桶的fence门关不上、外面的siding油漆掉了）， 我们才知道有了"As Is"条款保护，卖家不需要clear violation。并且我们又加了 free rent back for 60 days, 这样房子过户后我们可以有2个月找房子搬家。 最终我们的旧房子成功地比挂牌价高2万，没做任何合同后的修理在3月卖出。 这个时候应该是这轮房市上涨的最高点了。
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2.租房
从卖房开始，我们就一直关注 Maryland Urbana 的出租房和在售房源的市场。 在售房多数刚挂出来就加价卖掉了，所以我们考虑先租一年。在我们 Rockvile 的房 closing 前三天， 我们看中了在 Urbana 的一套出租房， 恰巧房东搬出去是2个月以后，我们正好可以在 Rockville 的房子免费住60天后搬入 Urbana。 我们就在 Rocville 房子过户当天签订了 Urbana 房子的租约并交了押金和一个月租金。

: k7 h. m7 {7 O  S" F0 _3.买房
哪知道租约签了十来天后，我们发现了一套在 Urbana的3年新的~ 2，300 sft townhouse 从57.5万降价到55万。 我们好奇为何同样的房子都是57-58万成交，到底为何这个房没人要。 经纪人带我们看了这个降价房，才知道里面墙壁跟我们刚卖掉的房子一样脏，最重要的是3楼主卧的天花板漏水，天花板上白色的灰都掉落在地面，难怪没人要。 这也验证了我们原来在Rockville的房子在装修前没卖掉是有道理的。  我们的房产经纪人经纪人 发现漏水的正上方是4楼的阳台门， 他说很可能是阳台门的密封胶松了， 很可能是个小问题，并当场跟他的contractor视频咨询， 并得到相同的答案。 经纪人建议我们自己找不是他推荐屋检师傅询问， 以免有做托的嫌疑。 目前这个小区还有同一开发商的新房在售，经纪人手上正好有这个小区目前从3楼加盖到4楼的价格表，建商加盖第4楼loft要5万多。若我们能够还价5万，就相当于重建个4楼loft来解决漏水的问题了。考虑到这个房子“无人问津”，贷款利率还要涨，我们就试着递交了个低价offer，最终卖家答应了我们52万的offer。 一周后我们发现同一条街上同一户型的townhouse （比我们的少一个卫生间，但是内部干净 装饰得很漂亮）以60万卖掉！ 瞬间感觉自己捡到了deal。我们后来自己找了屋检师傅，也告诉我们这样的漏水是小事，过户后我们花了几美元买了silicone caulk 自己密封了4楼阳台门的缝隙，之后就再也没有漏水了。

* n# q1 D6 n+ P; @; p4.退租
4 k: s2 m& L* [. j8 C我们 Urbanna的买房合约签好了之后，就开始发愁我们的一年租房合同的解约。我们是违约方，只要房东同意解约，房东把我们的押金$3,500扣下，我们也会同意的。 我们的代理经纪人说给他点时间，他争取全额找房东要回来。过了快两周，房东竟同意全数归还押金并解约！ 不知道 经纪人 怎样跟房东斡旋的，我们拿到了退款后高兴坏了。
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最后，我们卖掉自住房后免费住了60天，以远低于市场价（~10%?）买到了离工作单位近，更新更大的学区房。卖房做到了“卖在人声鼎沸日”。买房的时候虽然市场还是很热，但是具体到房子是“无人问津”的，装修花费几千块就换来还价`10%。  觉得一路走来很多折腾和波折，幸好遇到了靠谱的经纪人。 经验是买房不要跟其他买家竞争，卖房要做简单装修以吸引更多的买家（能有竞价更好）。