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First Time Home Buyer系列 (八):贷款
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8 J5 ?7 [" U, d1 o! w3 ^4 H 当买家和卖家就购买合约达成一致( Contract Ratified)后,买家一般有2件重要的事去做.一是贷款 ( Loan Contingency),二是房屋的全面检查( Inspection Contingency) .一般的购房合约都包括了完成这两项Contingency ( Loan Contingency & InspectionContingency)来保证买方可以合理地退出合同. Contingency时间是由双方协商并同意的日期, InspectionContingency可以是7 天, 也可以是10 天.Loan Contingency可以是15天也可以是21天。 也就是说买方如果在规定的时间内,如果发现自己的贷款有问题,或房子检查有问题,都可以通知卖方并退出合同.与报价同时递交的押金自然也全额退回.但一定要在Contingency失效前通知卖方.有时侯由于贷款银行的延误, 买方也可以申请Loan Contingency的截止时期,最终日期以双方书面同意的日期为准.
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1 ^3 M2 C @: b# R6 X2 N- G. \ 贷款需要递交哪些材料? 各个银行或贷款公司的要求大同小异,一般都包括贷款申请人的以下资料:
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1) 贷款申请表 ( Loan Application Form)* T* V$ W5 b* x" t8 p+ X
2) 过去2个月的银行财产证明( Statement) " E7 \5 W* _) R4 L2 n: ]
3) 过去2年的W2
, z) U6 ]' q( M, }* [3 ^$ U, L4) 最近的2次工资单 3 ]; |' |; X! @( O4 K! Q6 ]
5) 所有资产和债务的证明,包括车,股票,退休金等等.
6 j: N) Q( m* s5 ^. h: U* m6) 个人证件的复印件,包括驾照,护照和绿卡 . ' o1 O* u* ^1 K9 N# j" N* p8 \9 H# B
7) 正在租房的需要交租的收据或租方合同的复印件. 7 d( n3 c; P0 {' z
8)其它任何和你的资产有关的文件. 2 l9 i m m. O8 f' N L
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贷款的大概过程是递交贷款申请和相关资料,然后银行审核的资料;查贷款人的信用分数 (Credit Score) 和房子的估价(Appraisal),然后决定批准或拒绝贷款要求;锁定利率;银行付钱到中立的托管(Escrow)来终结合同 ( Close).这一过程中贷款人有2笔费用.一是房屋的估价费用(Appraisal), 另一项是银行查你信用分数的费用 ( Credit Score). 因为银行会查看最近2个月银行的Statement,如果你有大额现金/支票的转帐进来,最好提前2个月办完,不然银行可能会怀疑这些转帐. 5 q$ J# z3 g/ g: o( T& \; R
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常见的贷款形式主要有3种: 30年固定利率(30 Year Fixed),15年固定利率( 15 Year Fixed )和5年浮动利率( 5/1 ARM). 30年固定利率和15年固定利率比较相似,只是15年固定利率的利率要低些,还贷的周期短些,而每个月的付款额要高些.个人可以根据自己的实际情况来进行选择.而5年浮动利率( 5/1 ARM)则和30年固定利率相差很大. 5年浮动利率( 5/1 ARM)的贷款时间也是30年,但前5年的利息要比30年固定利率(30 YearFixed)低不少.例如30 Year Fixed的利息为4.5%的时候, 5/1 ARM可能只有3.75%左右.5年浮动利率( 5/1 ARM)的利息会5年以后根据市场来调节. . U, a% B9 `/ x2 P
, a! L1 k6 q0 s+ a; O! @) s 选择固定利率还是浮动利率? 个人有各自的情况. 原则上低利率时选择固定利率合算,而高利率时选择ARM合算.因为如果现在的利息低,5年后利息上涨的风险就很大.但有些人打算自己在5-6后卖掉现在的房子,那自然是选择浮动利率. % h5 a+ U# ]. i
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在你锁定贷款的利率时,不仅需要查看利率的高低,同时也要确认有没有点数( Points ). 通常购买1个点数的价格是贷款额的百分之一, 反映到利率变化是0.125%. 例如40万美元的贷款,1 Point = $4000.也就是说你付$4000,可以把你的贷款利率下调0.125%.有的贷款公司采用低利率,高手续费(购买点数);也有的是采用高利率,低手续费.例如, 4.5%的利率(0 Point)和4.25%的利率( 2 Points)实际上是一样的.点数也可以自己主动购买,保税是买点数的钱和利息一样是免税的. 6 ?7 x' |# I" p! }& t) |* {0 U! t# \* p
* g) }. ]" Y7 {7 V& I4 Z 其实,贷款是买房过程中非常重要的一环.买方的人在谈判房价时有时就几百美元打的"你死我活"的,到贷款的时候反倒忽略了选择和查看,从而造成几千甚至上万美元的损失.贷款的实际内容很复杂,写书可以写好几本.在这里只是一个入门的普及.总之, 选择贷款的代理人如同选择买方代理人一样重要,最好是来自可信耐朋友的推荐.7 p# g- a0 c0 C. j
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发表于 2013-5-15 21:49:02
